Framtidens boende – kooperativ hyresrätt

Att bo i ett flerbostadshus innebär i dag oftast en av två saker att leva med.

Du kan bo i bostadsrätt. Då är du skuldsatt med miljoner upp över öronen och har därtill ett ansvar för hela förvaltningen av ett komplicerat hus, ett ansvar som ni förmodligen lämnat bort till en ganska anonym fastighetsförvaltare.   Din tröst är hoppet om att någon gång flytta till något billigare och få pengar över,  något som förutsätter lugn och ro på de oroliga fastighetsmarknaderna.  I bästa fall har du fått några vänner i huset i processen, och det är ju ändå ni som bor som bestämmer vad som ska ske med huset.

Du kan bo i ett vanligt hyreshus. Du är ”hyresgäst”, en gäst i ditt eget hem, som ägs av en hyresvärd. Denne kan vara vänlig eller tyrannisk; hen är oftast intresserad av att ”förvalta sitt hus” väl, som det stora finansiella värde det utgör, men inte alltid intresserad av att se sej som någon som hyr ut hem, som en serviceverksamhet. För det mesta kan de som önskar slippa ta ansvar för sin hemmiljö koppla av, betala sin hyra, kalla på värden när det är stopp i avloppet eller grannen spelar musik och finna sej i dennes föreskrifter, men när det hettar till kring ombyggnader och annat storskaligt, framstår maktlösheten ibland som mindre njutbar. Då märks det att någon annan äger ditt hem. Du har i alla fall sluppit skuldsätta dej med miljonskulder.

Sedan 2002 finns ett nytt alternativ, som vill ta vara möjligheten att besluta själva om väsentligheter  i huset, samtidigt som man slipper de gigantiska lånen.  Det heter kooperativ hyresrätt.  Det jag talar om heter  hyresmodellen och skiljer sej från den form som t.ex. SKB i Stockholm har, som är en ägarmodell.  Hyresmodellen av kooperativ hyresrätt (KHR)  går ut på en samverkan mellan en hyresvärd och en förening av boende, som ger de boende ett unikt inflytande utan att köpa, och som ger hyresvärden en unik möjlighet att få en spännande, mer jämlik relation till de boende, som dessutom ger en god och ekonomisk förvaltning av huset när de boende tar ansvar och tjänar på det.   Man förhandlar tillsammans fram en nivå på vilka delar av förvaltningen som de boende tar över,  och  sätter en så kallad blockhyra som föreningen betalar till hyresvärden för kapitalkostnader och de  delar av förvaltningen man inte tar över ansvaret för.  Juridiskt hyr den Kooperativa Hyresrättsföreningen huset av värden, vilket ger de boende möjlighet att bestämma vilka som ska flytta in, hur utrymmena ska användas mm.  De boende betalar hyra till föreningen för att täcka sin del av blockhyran till värden och föreningens kostnader, som man alltså kan pressa genom att välja rätt entreprenörer eller göra eget arbete.

Ett drygt 100-tal KHR-föreningar finns i dag i landet.  Flera kommuner har byggt nytt med upplåtelseformen, som Varbergsbostäder med flera hus, Bollnäs bostäder,  Alebyggen i Ale, Förbo i Mölndal  och Herrljunga.  Utöver kommuner har HSB KHR i Sköndal och Riksbyggen har planer på KHR för unga i Göteborg.   Utvecklingsbolaget heter en firma som hjälper till med att bilda KHR i olika kommuner, ofta i form av seniorboenden.   Man bör påpeka att det inte är samma sak som kollektivhus, det är inte nödvändigt att ha omfattande kollektiva samarbeten för att tillämpa modellen, även om det naturligtvis är en bra modell för de kollektivhus som finns, till exempel Sofielunds kollektivhus i Malmö.

Försök till ombildning i befintligt bestånd har förutom hos oss i KHR Höga Björken i Stockholm förekommit i Seved i Malmö, vilket också gick om intet.  Ombildning är knepigast, eftersom det kräver mer nytänkande från en hyresvärd och innefattar slumpmässigt sammanförda boende.    Men – framtiden ligger öppen..  Läs vår historia till höger, använd våra länkar och hör gärna av dej.

Det handlar alltså om ett mellanting mellan bostadsrätt och hyresrätt, som du kan läsa mera om på denna blogg, inkluderande intressanta länkar i ämnet. Det förutsätter att man har en hyresvärd som ser sej själv som en potentiell samarbetspartner till ansvarstagande boende i sitt hus, som vågar lämna över delar av ansvaret till dem som brukar huset, och låta dem forma en miljö de trivs med. Om du har en sådan hyresvärd (jo, de finns faktiskt), börja tala med dina grannar om saken, och om ni blir en hyfsat stor intresserad grupp, kontakta värden med idén.

Vänd er gärna till oss för tips om hur det går till, vi har till exempel tagit fram stadgar som fungerar för en kooperativ hyresrättsförening i sitt startskede, som ännu inte kommit överens med värden om nivån på vad man ska ta ansvar för. Hör av er till hogabjorken @ gmail.com

Förutsättningar för kooperativ hyresrätt enl. hyresmodellen

KHR Höga Björkens arbete, så långt det kom innan en bostadsrättsförening tilläts köra över självförvaltningsarbetet, gav ändå ett antal lärdomar om vad som behövs för att driva ett framgångsrikt projekt. Här en lista:

Det torde behöva börja med ett förtroendefyllt ”normalt” samarbete kring någon förnyelsefunktion i huset , där hyresvärden trovärdigt visar en god vilja och en tro på att det kan vara ”lönsamt” och givande att dela förvaltning med brukarna.

Från ett sådant ”normalt samarbete” tar det tid att bland de boende väcka intresset för KHR, och det bör framgå att det finns verkliga vinster att få, i form av lägre hyra och användbar ökad makt över boendet. Samtidigt behöver det klargöras att KHR kräver en mindre insats (både ekonomiskt och administrativt) från de boende än vad en bostadsrättsbildning kräver.

Hyresvärden bör vara beredd att succesivt komma med konkreta besked om vilka villkor man kan tänka sej medan de boende söker samla de 67% av de boende som krävs för att ingå ett förvaltningsavtal enligt KHR-lagen. Det är knappast troligt att det skulle fungera att få ett 67% – igt stöd bland de boende för ett avtal vars villkor man inte har en aning om.

Under uppbyggnadsskedet är det viktigt att man tillämpar noggranna demokratiska arbetsformer i föreningen, som övning för att ta ett större ansvar i ”skarpt läge”. Man behöver stadgar som fungerar i detta skede, när innehållet i möjliga framtida avtal är okända.

Optimalt för föreningen vore att få en prislista från hyresvärden på, vad olika funktioner i förvaltningen kostar denne, som ett underlag för att sedan välja vad man vill ta över. Detta förståss exkluderande sådant som inte ska erbjudas, som vissa övergripande funktioner.

I ett avtal bör ingå vad som ska ske i händelse av att huset säljs, varvid KHR-relationen  ska avtalas ”ingå” och föras vidare.

Kooperativa hyresrätten växer.

Författad 2010: I en undersökning utförd av institutet för bostadsforskning (IBF) 2004, föredrog drygt 60 % av alla hushåll i landet den kooperativa hyresrätten, antingen enligt hyresmodell eller ägarmodell, på frågan ”om du fritt får välja, vilken upplåtelseform föredrar du?”.   Detta ”dolda önskemål”  börjar nu avspeglas i verkligheten ordentligt.

HSB satsar nu på nybyggen med kooperativ hyresrätt efter att 80 % av medlemmarna sagt sej vara intresserade

RIksbyggens lokalförening i Stockholm tittar på kooperativ hyresrätt.

Konsulten Lars Malmgren driver flera intressanta projekt med kooperativ hyresrätt för äldre i sitt bolag Mirum.   Mirum är nominerade till ett FN-pris för boendeutveckling.

Så det rör på sej — och Familjebostäder bygger ju nu i Axelsberg. (Färdigt, har också en KHR i Hammarby Sjöstad). Nu är det bara ombildning till KHR som fattas, Familjebostäder har i alla fall börjat hantera ett sådant fall, tills BRF:en fick företräde.

En lärorik historia

Den här sajten kunde ha blivit en berättelse om ett kreativt pilotprojekt som slagit in en bräsch i en stagnerad bostadspolitik och öppnat upp för ett framtida boende, där boende i flerbostadshus kan vara ansvariga och beslutande subjekt utan att förvandla sitt hem till ett finansiellt spekulationsobjekt.

Så blev det inte. Åtminstone i första försöket.  I stället blev det en sedelärande berättelse om hur ett antal instanser samverkar i att krossa ett antal boendes ansträngningar att få ansvara för sina hem i samverkan med en demokratiskt tillsatt hyresvärd.

Vi har fått se:

– ledande politiker som vägrade ens höra på budskap från väljare som ville skapa något nytt

–  undfallande företagsledare i ”allmännyttan” , som inför påbuden om att främja bostadsrättsomvandlingar skrotade ett 10-årigt  engagemang kring samverkan med aktiva boende och släppte fram spekulanter som inte ens kunde visa boendestöd för det husköp med vidhängande husdelning de ville göra

–   skattefifflande konsulter, som konsekvent struntade i demokratiska spelregler, bröt mot lagtexterna utan att blinka och spred osanningar  i den utsträckning man ansåg  behövs för att inkassera sin provision

– en  räddhågsen hyresgästförening som backade  ur vad som såg ut som en klar vinstchans i tingsrätten och som under alla omständigheter hade varit en uppenbar mediehistoria med opinionseffekt

– ett offentligt låneinstitut som naturligtvis agerade helt utan etiska, moraliska eller ens långsiktigt finansiellt resonerande motiv

– en utmärkt lagstiftning kring svenskt föreningsliv, skapad för att garantera demokratiska processer, som praxis verkar ha urholkat till att bli nån sorts historiskt dokument över en svunnen tid. En lagstiftning med föreskrifter som inga advokater ville pröva rättsligt när man hade ett fall där det bröts mot stora delar av innehållet.

–  en fastighetsmäklarinspektion med uppgift att hålla koll på mäklares beteende, men som inte behöver ta kontakt med dem som anmäler. Som till och med undlät att ta del av allt inskickat material i detta fall.  Man fann på detta sätt inget fel på mäklarens beteende.

– och de egentliga huvudpersonerna :  två kategorier av boende : en liten grupp, som gärna ville vara med i den finansiella huggsexa man såg i samhället och var beredda att med alla medel peta undan de boende som under 10 år verkat för en utveckling av sitt boende. Och därtill en större grupp boende, som till sist, med mycken möda, manipulationer, övertalning och undanhållande av gemensamma diskussioner lät sej övertalas att se sina hem i första hand som investeringsobjekt

Här finns mycket intressanta detaljer att berätta. Se olika texter på denna hemsida.

Om försök att rädda allmännyttan

Här en berättelse från SABO:s stämma 2009, där Anders E som miljöpartist tillsammans med en vänsterpartist hade ett alternativt förslag till stadgeändring

SABO kryper för EU

Här en artikel som förklarar det hela lite mer

http://www.bofast.net/1/1.0.1.0/69/1/?item=art_art-s1/656

Nu hänger det på håret

På kvinnodagen kan föreningens öde avgöras. Den konkurrerande bostadsrättsföreningen håller köpstämma, efter att ha fått bud på att dela huset och inköpa hälften av det spännande gamla huset, med sina duschar i farstun, solpaneler på taket och bär på gården. Ska vi med svansen mellan benen behöva dra iväg från vår föreningslokal, plocka ner våra återvinningshyllor och ge upp att verka för en banbrytande ny självförvaltningsform? Nya idéer stöter på problem, och i vårt fall har det varit gott om desamma. Dock torde det stå klart för de flesta i huset att det är vi som stått för självförvaltningssträvandena som synts hittills – och i hela huset. Om du vill supporta oss, passa på att bli stödmedlem eller kömedlem – kontakta hogabjorken@mail.com – vi ser framåt med förtröstan.

Läget dec 09

Inför beslutet i Familjebostäders styrelse om bostadsrättsföreningen skulle få ett bud på Timmermansgatan bjöd vi in deras styrelseledamöter till huset för att visa på läget och de förekommande processerna, vår och – via dokumentation – brfens. 

Dagsläget okt 09

Ett meddelande till dej som är med i föreningen:

Just nu råder ju en viss osäkerhet med tanke på bostadsrättsföreningen som vill dela huset och köpa Timmermansgatan-huset. Den 6 oktober behandlade Familjebostäders styrelse frågan om de ska få ett bud.  Frågan bordlades för att ledamöterna ska kunna sätta sej in bättre i frågan. Om brf Stören 15 får ett bud så har man 6 (ev 9) månader på sej att söka samla ihop 67% av boende + lokaler som vill köpa ut hushalvan och därtill förhoppningsvis bekosta ny tvättstuga, soprum, cykelrum, och undercentral på Högbergsgatan. Frågan om hur gården ska delas uppkommer också.  Vi kan knappast hoppas på att få full kraft i vårt projekt förrän vi vet hur det går för Brf Stören 15. På kortare sikt så konkurrerar ju projekten med varandra. Vi hoppas att Familjebostäder är fortsatt intresserade av att utveckla den kooperativa hyresrättsföreningen som ett modern form av hyresrätt. Men ytterst handlar det om politikerna i Stadshuset. Nästa beslut i Familjebostäders styrelse tas i mitten på november

Mer information kommer. Under tiden, fundera på hur vi ska kunna förverkiga våra idéer på bästa sätt när det förhoppningsvis har lugnat sej lite i huset. Intill kan du läsa mer om kooperativ hyresrätt, föreningens historia, den antagna viljeyttringen mm.

Hälsningar,

Anders E

Välkommen till föreningen

Ett meddelande till dej som bor i huset men ännu inte är med……

Du kan läsa lite mer om vår historia, vad vi vill och vad en kooperativ hyresrättsförening är genom att läsa texterna i högerspalten och hämta broschyren i tvättstugan.   Faktum är att det är en bra deal både för dej som vill bo kvar och ha lite koll och inflytande över kostnader och åtgärder i huset, och för dej som helst vill flytta härifrån så fort som möjligt….

Välkommen till ett nytt boende!

Hej, ett meddelande till er som inte bor i huset:

Skulle du vilja bo med ett stort lagskyddat inflytande över ditt boende, utan att behöva ta stora lån, och med tillgång till professionella förvaltare i den utsträckning som de boende bestämmer?

Då ska du intressera dej för vårt projekt med kooperativ hyresrätt i vårt hus på Söder i Stockholm.